2014年新一輪房地產(chǎn)調(diào)整
Post time：2014-05-31今年以來的新一輪房地產(chǎn)調(diào)整源于市場的內(nèi)在力量，調(diào)整幅度將超過以往，時間可能2年或更長。今年以來，樓市和土地市場在迅速降溫，新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)整已經(jīng)展開。本輪房地產(chǎn)調(diào)整的幅度和時間將超過以往，主要原因是三個“根本性轉(zhuǎn)折”。一是中央政府對樓市的態(tài)度發(fā)生根本性轉(zhuǎn)折。以往，當樓市明顯降溫時，中央政府和地方政府會主動托市。現(xiàn)在，中央政府認識到不能繼續(xù)縱容房地產(chǎn)泡沫，不愿意主動救市。同時，中央政府也不希望地方政府全面放松樓市調(diào)控政策。二是金融機構對房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。以往10年，商業(yè)銀行等金融機構大力支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。但現(xiàn)在，金融機構正全面強化對房地產(chǎn)泡沫風險的防范工作?？梢钥隙?，未來金融機構不可能再像以往那樣支持房地產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的金融環(huán)境將明顯收緊。三是公眾對房價的預期發(fā)生根本性轉(zhuǎn)折，只漲不落的預期不復存在。
在三個“根本性轉(zhuǎn)折”的背景下，投資和投機需求明顯萎縮。以往，人們認為房價“只漲不落”，政府認為房價“只能漲、不能落”，金融機構大力支持購房需求，這導致投機和投資需求不正常膨脹?，F(xiàn)在，房價開始下降，中央和金融機構都不托市，投資和投機需求迅速萎縮。同時，持有投機性房產(chǎn)的人現(xiàn)在要賣房變現(xiàn)。其結果就是，需求明顯萎縮，而供給明顯增加，供求形勢迅速逆轉(zhuǎn)。
目前，各地樓市庫存在普遍上升。一線城市中，北京的存量消化周期（按過去6個月平均銷售面積計算）從年初的8個月左右攀升至當前的14個月左右，銷售形勢正迅速惡化。上海存量消化周期從年初的6個月左右攀升至當前的9個月左右。廣州存量消化周期從年初的10個月左右攀升至當前的13個月左右。深圳存量消化周期從年初的12個月左右攀升至14個月左右。多數(shù)二線城市的商品住宅庫存目前處于歷史高位，不少城市的存量消化周期已接近或超過業(yè)界18個月的存量消化周期“危險值”，比如杭州、寧波、青島、福州、蘇州等。
從歷史推斷，本輪房地產(chǎn)調(diào)整時間可能2年或更長。最近十年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了兩輪調(diào)整。第一輪是2008年下半年至2009年上半年，第二輪是2011年四季度到2013年初。從房價開始下跌，到房價重回到下跌前的水平，第一輪調(diào)整的時間約1年，第二次調(diào)整的時間約1年半。與前兩輪調(diào)整分別源于外部沖擊和政策調(diào)控不同，今年以來的新一輪房地產(chǎn)調(diào)整是源于市場的內(nèi)在力量。鑒于本輪調(diào)整幅度可能較大，調(diào)整時間可能要2年或更長時間。其中，今年下半年房價可能持續(xù)下行，明年逐步企穩(wěn)回升，全國房價可能要到2016年或之后才能恢復到2013年的水平。