前三季度廣東省庫存創(chuàng)歷史新高，房企銷售不暢資金偏緊
Post time：2014-11-07省房協(xié)發(fā)布了《2014年前3季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》。報(bào)告顯示，今年前九個(gè)月，全省商品房銷售面積、銷售額呈現(xiàn)同比下降的趨勢(shì)，分別下降10.4%和10.7%。此外，在政策、信貸環(huán)境不斷改善的情況下，市場(chǎng)成交量趨于回升。
庫存方面，截至9月期末，廣東商品房待售面積5091.40萬平方米，同比增長22.7%；其中，商品住宅待售面積3322.32萬平方米，同比增長26.4%，均創(chuàng)下歷史新高，開發(fā)商去庫存壓力依然嚴(yán)峻，加速去化仍是主流。
銷量降中趨穩(wěn) 庫存創(chuàng)歷史新高
1-9月，全省商品房銷售面積、銷售額分別為5927.54萬平方米和5483.38億元，同比分別下降10.4%和10.7%，降幅較1-8月分別收窄1.4個(gè)和1.5個(gè)百分點(diǎn)，下降趨勢(shì)有所緩解。
從商品住宅市場(chǎng)看，今年前3季度銷售面積5206.02萬平方米，同比下降12.7%；銷售額4464.23億元，同比下降13.5%；銷售均價(jià)8575元/平方米，同比下降1.0%。
由于政策、信貸環(huán)境不斷改善，市場(chǎng)成交量趨于回升。9月單月，銷售面積742.62萬平方米，同比下降5.3%，環(huán)比則大幅增長37.4%，銷量僅低于6月水平。
前3季度，全省商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積5818.49萬平方米，同比下降4.0%；其中商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積5025.97萬平方米，同比下降7.4%。受政策利好逐步釋放的影響，省房協(xié)預(yù)計(jì)年內(nèi)批準(zhǔn)預(yù)售量或超去年。
庫存方面，截至9月期末，廣東商品房待售面積5091.40萬平方米，同比增長22.7%；其中，商品住宅待售面積3322.32萬平方米，同比增長26.4%，均創(chuàng)下歷史新高。
報(bào)告指出，若將當(dāng)期新增批準(zhǔn)預(yù)售面積和期末待售面積視為供應(yīng)量，則1-9月全省商品房可供銷售面積至少有10909.89萬平方米；將實(shí)際銷售面積視為需求量，則同期實(shí)現(xiàn)銷售5927.54萬平方米，供求比為1.84:1。
其中，商品住宅供求比為1.60:1。若按今年月均銷售速度，完全消化可售未售的商品房庫存至少需要7.6個(gè)月，其中商品住宅需要5.4個(gè)月以上，同比分別增加2.7個(gè)月和2.3個(gè)月。當(dāng)前寬松的供求關(guān)系表明去庫存壓力依然嚴(yán)峻，加速去化仍是主流。
銷售不暢資金偏緊 房企拿地謹(jǐn)慎
1-9月，廣東房地產(chǎn)企業(yè)到位資金8175.21億元，同比增長11.5%。其中，國內(nèi)貸款1847.05億元，同比增長19.8%；利用外資27.30億元，同比下降3.4%；自籌資金2718.97億元，同比增長48.5%；其他資金來源（銷售回籠資金）3581.91億元，同比下降8.8%。
從資金結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款占到位資金比重為22.6%，較去年同期提高1.6個(gè)百分點(diǎn)；利用外資占比0.3%，同比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占比33.3%，同比提高8.3個(gè)百分點(diǎn)；其他資金來源占比43.8%，同比下降9.8個(gè)百分點(diǎn)。作為最主要資金來源的銷售回籠資金，今年前3季度所占比重僅高于2008年，是2005年以來資金較為緊張的一年。
數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，今年前3季度，來自銀行貸款的資金同比增長13.9%，增速自年初累計(jì)回落31.4個(gè)百分點(diǎn)；按揭貸款同比下降1.9%，增速累計(jì)回落35.7個(gè)百分點(diǎn)?？梢姡苄刨J政策收緊的影響，銷售回籠資金普遍放緩，企業(yè)資金壓力不斷增大。
受資金偏緊的影響，今年前九月，開發(fā)商對(duì)拿地的態(tài)度普遍趨于謹(jǐn)慎。全省土地購置面積1331.34萬平方米，同比下降9.4%，購置面積位于近6年的次低水平。但另一方面，同期土地成交價(jià)款541.69億元，同比大幅增長27.4%，反映出地價(jià)仍處于高位。
機(jī)構(gòu)：四季度去化庫存為主價(jià)格仍將穩(wěn)中趨降
針對(duì)前三季度廣東省樓市的表現(xiàn)，世聯(lián)行集團(tuán)市場(chǎng)研究部分析，央行新政極大地提振了市場(chǎng)信心，能夠在短期內(nèi)促進(jìn)改善型需求的釋放。此外，近期貨幣寬松的力度有所加大，三季度以來央行三次下調(diào)了14天正回購招標(biāo)利率，引導(dǎo)社會(huì)融資資金成本下降，房貸按揭利率下行已成趨勢(shì)，預(yù)計(jì)95折會(huì)是市場(chǎng)的主流。政策的刺激和按揭利率的下行，疊加開發(fā)商積極推盤和價(jià)格上的適度讓利，樂觀情況下，四季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將有所好轉(zhuǎn)。但四季度仍以去化庫存為主，價(jià)格仍將穩(wěn)中趨降。