2014年新一輪房地產(chǎn)調(diào)整
發(fā)稿時(shí)間：2014-05-31今年以來(lái)的新一輪房地產(chǎn)調(diào)整源于市場(chǎng)的內(nèi)在力量，調(diào)整幅度將超過(guò)以往，時(shí)間可能2年或更長(zhǎng)。今年以來(lái)，樓市和土地市場(chǎng)在迅速降溫，新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)展開(kāi)。本輪房地產(chǎn)調(diào)整的幅度和時(shí)間將超過(guò)以往，主要原因是三個(gè)“根本性轉(zhuǎn)折”。一是中央政府對(duì)樓市的態(tài)度發(fā)生根本性轉(zhuǎn)折。以往，當(dāng)樓市明顯降溫時(shí)，中央政府和地方政府會(huì)主動(dòng)托市。現(xiàn)在，中央政府認(rèn)識(shí)到不能繼續(xù)縱容房地產(chǎn)泡沫，不愿意主動(dòng)救市。同時(shí)，中央政府也不希望地方政府全面放松樓市調(diào)控政策。二是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。以往10年，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)大力支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。但現(xiàn)在，金融機(jī)構(gòu)正全面強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的防范工作。可以肯定，未來(lái)金融機(jī)構(gòu)不可能再像以往那樣支持房地產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的金融環(huán)境將明顯收緊。三是公眾對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期發(fā)生根本性轉(zhuǎn)折，只漲不落的預(yù)期不復(fù)存在。
在三個(gè)“根本性轉(zhuǎn)折”的背景下，投資和投機(jī)需求明顯萎縮。以往，人們認(rèn)為房?jī)r(jià)“只漲不落”，政府認(rèn)為房?jī)r(jià)“只能漲、不能落”，金融機(jī)構(gòu)大力支持購(gòu)房需求，這導(dǎo)致投機(jī)和投資需求不正常膨脹。現(xiàn)在，房?jī)r(jià)開(kāi)始下降，中央和金融機(jī)構(gòu)都不托市，投資和投機(jī)需求迅速萎縮。同時(shí)，持有投機(jī)性房產(chǎn)的人現(xiàn)在要賣房變現(xiàn)。其結(jié)果就是，需求明顯萎縮，而供給明顯增加，供求形勢(shì)迅速逆轉(zhuǎn)。
目前，各地樓市庫(kù)存在普遍上升。一線城市中，北京的存量消化周期（按過(guò)去6個(gè)月平均銷售面積計(jì)算）從年初的8個(gè)月左右攀升至當(dāng)前的14個(gè)月左右，銷售形勢(shì)正迅速惡化。上海存量消化周期從年初的6個(gè)月左右攀升至當(dāng)前的9個(gè)月左右。廣州存量消化周期從年初的10個(gè)月左右攀升至當(dāng)前的13個(gè)月左右。深圳存量消化周期從年初的12個(gè)月左右攀升至14個(gè)月左右。多數(shù)二線城市的商品住宅庫(kù)存目前處于歷史高位，不少城市的存量消化周期已接近或超過(guò)業(yè)界18個(gè)月的存量消化周期“危險(xiǎn)值”，比如杭州、寧波、青島、福州、蘇州等。
從歷史推斷，本輪房地產(chǎn)調(diào)整時(shí)間可能2年或更長(zhǎng)。最近十年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了兩輪調(diào)整。第一輪是2008年下半年至2009年上半年，第二輪是2011年四季度到2013年初。從房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，到房?jī)r(jià)重回到下跌前的水平，第一輪調(diào)整的時(shí)間約1年，第二次調(diào)整的時(shí)間約1年半。與前兩輪調(diào)整分別源于外部沖擊和政策調(diào)控不同，今年以來(lái)的新一輪房地產(chǎn)調(diào)整是源于市場(chǎng)的內(nèi)在力量。鑒于本輪調(diào)整幅度可能較大，調(diào)整時(shí)間可能要2年或更長(zhǎng)時(shí)間。其中，今年下半年房?jī)r(jià)可能持續(xù)下行，明年逐步企穩(wěn)回升，全國(guó)房?jī)r(jià)可能要到2016年或之后才能恢復(fù)到2013年的水平。