三個“拐點”辯證看房地產(chǎn)市場變局
發(fā)稿時間：2014-07-162014年已經(jīng)過半，伴隨著一些地方樓市庫存高企、成交低迷，呼和浩特、南寧、銅陵、濟(jì)南等城市陸續(xù)放開限購。與此同時，關(guān)于中國房地產(chǎn)市場“拐點”是否出現(xiàn)的爭論再度熱了起來。
“樓市泡沫是個偽命題”“根據(jù)養(yǎng)豬波動周期，樓市‘短拐點’未到”“房地產(chǎn)市場‘拐點’４年前就已出現(xiàn)”“10年后房地產(chǎn)市場‘拐點’一定會出現(xiàn)”……房地產(chǎn)“拐點論”自“問世”以來，差不多三年“拐”一回，每次都一團(tuán)混戰(zhàn)、輸贏不分。
其實“拐點”的數(shù)學(xué)定義很簡單，用于其他產(chǎn)業(yè)也很少激起“樓市拐點”遭遇的如此大的對立情緒。作為經(jīng)濟(jì)學(xué)中重要的研究對象，房地產(chǎn)市場周期性規(guī)律也是客觀存在的。為什么一提中國樓市“拐點論”就無法心平氣和，更無法達(dá)成共識？歸根到底，因為不同群體對“拐點”的理解標(biāo)準(zhǔn)不一。此外，對中國經(jīng)濟(jì)的中長期走向及對中國新一輪城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生的作用這兩個重要變量的認(rèn)識也存在差異。
例如，房地產(chǎn)最重要的產(chǎn)業(yè)特征，就是不動產(chǎn)的地方性——“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”，買房人、賣房人再明白不過的道理，在“拐點”是否出現(xiàn)的大討論中屢屢被忽視。“拐了”還是“沒拐”？這個問題就像是在問世界是綠的還是紅的一樣。實際上，世界是萬紫千紅的。房地產(chǎn)“拐點”對不同地方意義也不同，有的要及時調(diào)整，把握由“黃金時代”進(jìn)入“白銀時代”的窗口期；有的還沒嘗過“黃金時代”的味道；也有的地方恐怕要為“青銅時代”甚至“黑鐵時代”做準(zhǔn)備了。
尤其要意識到，中國新一輪城鎮(zhèn)化中蘊(yùn)藏的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的機(jī)遇必須抓住，決不能重蹈一些城市“新城變鬼城”那樣的開發(fā)覆轍，更不能在新一輪城鎮(zhèn)化中延用房地產(chǎn)模式，而應(yīng)當(dāng)果斷向以民生為本“拐”。
而對于另外一個“拐點”，不管是經(jīng)濟(jì)學(xué)界，還是政府層面，共識卻越來越趨向統(tǒng)一：那就是從依賴強(qiáng)力“限購”這種政策手段調(diào)控樓市，加速過渡到借助稅收等市場手段調(diào)控，讓市場在資源配置中起決定性作用；由全國一盤棋一刀切地調(diào)控，開始向不同地方視不同情況精準(zhǔn)定向調(diào)控。與中國房地產(chǎn)“拐點”是否到來的大爭論不同，對調(diào)控思路和調(diào)控手段“拐點”將到來的看法，共識遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于分歧。
黨的十八大以來，中央大力推進(jìn)行政審批制度改革，強(qiáng)調(diào)改革重在向市場、社會、地方放權(quán)，減少對微觀事務(wù)的干預(yù)。市場之手和政府之手各歸其位、相互補(bǔ)充。房地產(chǎn)是市場化程度最高的行業(yè)之一，建立中央強(qiáng)調(diào)的調(diào)控長效機(jī)制，必然要同取消、下放行政審批權(quán)結(jié)合，同時盡快建立科學(xué)的房地產(chǎn)稅收調(diào)控體系。
市場經(jīng)濟(jì)是變化經(jīng)濟(jì)，要求我們接受變化、分化并趨利避害。機(jī)械生硬地削市場變化和區(qū)域分化之足，適“拐點”之履，誤人誤己。作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，一盤棋一刀切的管理習(xí)慣、思維模式明顯不合時宜。31個省市區(qū)600多座城市，微觀市場活動瞬息萬變。一味藥，治百病，這種思維模式、調(diào)控方式，非“拐”不可。
最后，值得一提的是各方看待房地產(chǎn)市場心態(tài)的“拐點”。從“溫州炒房團(tuán)”到“大媽炒房團(tuán)”，在中國房地產(chǎn)的“黃金時代”，“買房就是增值”“買到就是賺到”的心態(tài)秒殺一切投資理性。在投機(jī)味道漸濃的房地產(chǎn)市場，泡沫和風(fēng)險伴隨著貪婪和賭徒心態(tài)在悄然做大。
不能忘記，2008年國際金融危機(jī)正是肇始于美國房地產(chǎn)投機(jī)巨大的杠桿作用，正是一場貪婪的投機(jī)盛宴誘發(fā)了“拐點黑洞”。在為經(jīng)濟(jì)學(xué)著作《動物精神》所寫的推薦中，李稻葵認(rèn)為，動物精神就是人類經(jīng)濟(jì)決策的非理性，是國際金融危機(jī)的根源，是市場經(jīng)濟(jì)體系脆弱性的基礎(chǔ)。這證明在市場經(jīng)濟(jì)中存在人類本性包括貪婪心態(tài)帶來的先天短板。今天，在中國很多城市，“買房能賺翻”的投機(jī)心態(tài)依然大量存在。買房者、土地財政的依靠者等各方應(yīng)盡快迎來心態(tài)回歸理性的“拐點”。